Airbnb — o sarampo do Porto

Novos alojamentos por data de início de funcionamento

Airbnb — o sarampo do Porto

A plataforma de alojamento local Airbnb chegou ao Porto em 2009 e desde essa altura não parou de crescer. É de longe a plataforma mais popular do seu género, uma vez que 90% dos AL portuenses que têm anúncios publicados na internet estão no Airbnb.

Decidimos olhar para os dados que existem à disposição. Concentrámo-nos nos alojamentos que tiveram reviews no ano de 2019. E em junho de 2019 contavam-se 5115 alojamentos ativos - ou seja, que receberam gente no ano de 2019 - no concelho do Porto, estando 3181 - quase dois terços - localizados no centro histórico da cidade.

5115 Anúncios Airbnb no concelho do Porto 90% dos anúncios de AL online
3181 Anúncios Airbnb no centro histórico 62% dos anúncios no Porto

Esta é uma realidade em evolução constante: por exemplo, se olharmos para os números de agosto no Inside Airbnb, já aparecem 7092 alojamentos com reviews em 2019 -- facilmente explicáveis pelo turismo de verão.

E atualmente, o Registo Nacional de Alojamento Local regista 8317 propriedades no concelho do Porto. Ou seja, o universo dos Alojamentos Locais no Porto vai bem para além dos números de alojamentos ativos em 2019 que aqui analisamos.

O top 10 das ruas com alojamentos no Airbnb

A rua com mais alojamentos é a de Santa Catarina, com 179, seguindo-se a Rua da Alegria e a Rua do Almada com cerca de 130 cada.

Quartos para alugar são uma pequena minoria

A Airbnb apresenta-se como uma plataforma facilitadora da economia de partilha, que ajuda pessoas comuns - chamados anfitriões - a arrendar um quartinho vazio e, com isso, ganhar algum dinheiro extra.

Marketing presente na página da Airbnb

Na verdade, a escala do negócio é outra. Os alugueres de quartos estão por lá, mas o peso de anúncios referentes a alojamentos ou quartos partilhados é muitíssimo reduzida - pouco mais de 10%.

A enorme maioria dos anúncios referem-se a apartamentos completos, casas que ficam vazias assim que os turistas as deixam.

Objetivo: "Volume de faturação"

Segundo os números, proprietários individuais com um anúncio único são uma minoria. Cerca de 70% dos anúncios são colocados por utilizadores com mais de um anúncio.

Azul - Anúncios cujos proprietários têm mais de um anúncio; Magenta - Anúncios singulares

Existem ainda utilizadores com números particularmente altos de anúncios publicados. Ao averiguar os nomes desses utilizadores, podemos constatar que a maioria são empresas de gestão de AL:

O sucesso deste tipo de mediação dá-nos um bom indício da dimensão do fenómeno: não estamos a falar apenas de um nicho "premium" dentro de uma variedade de ofertas, pois estas empresas claramente dominam as contagens.

Consultar a lista de serviços de uma destas empresas dá-nos uma boa pista sobre o tipo de proprietário que a elas recorre:

Proprietários:

  • Estudo de rentabilidade estimada do seu imóvel;
  • Gestão do seu imóvel 365 dias por ano (check-in, check-out, gestão de reservas e optimização de preços, limpeza, apoio aos hóspedes, etc.);
  • Comunicação forte e criativa. Criação de conteúdo fotográfico e videográfico para posterior divulgação nos vários canais de comunicação (redes sociais, website e plataformas digitais).

Objectivo: Aumentar a sua taxa de ocupação e consequente volume de facturação.

Hóspedes:

  • Recepção de boas-vindas à sua estadia;
  • Limpeza;
  • Apoio durante toda a estadia (compras no supermercado, sugestão de restaurantes, programas especiais, actividades a realizar, etc.);
  • Serviço de guia e transfers exclusivos;

Objectivo: Proporcionar uma estadia especial e inesquecível a todos os que visitam os nossos imóveis.

Fonte: Página de Serviços do site da Liiiving.

Estas empresas propõem toda uma estrutura de serviços que promove e estabelece o modelo de hotel-fantasma: uma propriedade que funciona como hotel, com serviços de gestão profissionais, acordos com cafés próximos para providenciar o pequeno-almoço, transfers de e para o aeroporto, visitas guiadas, publicidade profissional nas redes sociais, etc.

Com isto, percebemos que a dimensão do negócio vai bem para além da pessoa que aluga um quarto por uns trocos, ou o casal que vai de férias e coloca a sua casa no Airbnb por umas semanas. É para quem procura "volume de facturação."

É toda uma nova camada de negócio bem longe do modelo "sem intermediários" que a Airbnb apregoa, e um destino questionável para as propriedades no centro histórico, que se tornam hotéis em tudo menos no nome.

As discrepâncias do RNAL

Segundo a legislação em vigor, os alojamentos locais têm de estar registados no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).

Cada AL tem um número de registo que deve ser indicado na página do anúncio na Airbnb.

No entanto, encontramos 607 anúncios - 12% - em aparente situação irregular:

530 Anúncios que não apresentam esse número ou dizem estar isentos de registo
77 Anúncios que indicam um número correspondente não à morada do anúncio, mas a um registo fora da cidade

Outra informação importante presente no registo é a data de abertura do Alojamento Local. No entanto, há 650 ALs presentes na Airbnb que não apresentam esse dado.

Mais relevante ainda, existem 1350 anúncios que aparentam ter começado a operar antes da data de abertura que apresentam no registo, uma vez que receberam alguma avaliação (review) no site da Airbnb antes dessa data.

Para terminar

Este relato é o resultado de uma exploração extensa dos números a que temos acesso. Mas há muitas outras histórias por contar: algumas que apenas exigem mais tempo, e outras que vão ficar enterradas enquanto as entidades públicas não facilitarem o acesso a este tipo de informação.

Apelamos à publicação das fontes de dados detidas pelas autarquias que permitam um maior esclarecimento sobre o papel e as consequências do alastramento do Alojamento Local. Em particular, parece-nos fazer todo o sentido que a Câmara do Porto possa publicar as informações que detém sobre o Alojamento Local na cidade dentro do seu portal de dados abertos. O registo de AL é obrigatório para a coleta da taxa turística, o que demonstra que estes dados existem a nível autárquico.

E se nos focamos no Porto, é porque somos de cá. É fundamental podermos olhar para outras localidades — particularmente as mais pequenas, longe do litoral — porque estamos certos que aí também existirão histórias que é importante descobrir e contar. Por isso, o apelo de publicação da informação pública relevante estende-se a todas as autarquias.

Esperamos que este relato possa dar alento a outras explorações semelhantes, e para isso colocamos à disposição o código-fonte que conduziu aos resultados que aqui apresentamos.

Metodologia

Os números presentes foram determinados a partir do cruzamento de três fontes de dados:

Quero ir!

Os nossos encontros são marcados ao segundo sábado de cada mês, no CRU Cowork.

Das 10:00 às 17:00, com pausa para almoço entre às 13:00 e as 14:00!

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